В июне 2023 года Эльвира Набиуллина заявила о необходимости перехода от массовой льготной ипотеки к адресным программам, анонсировав возможность ужесточения подходов к государственным программам социальной ипотеки. Повышение ключевой ставки с 7,5% д 8,5% в июле, а затем до 12% в августе и до 13% в сентябре подстегнули ажиотажный спрос на рынке льготной ипотеки. Потенциальные заемщики, в том числе те из них, кто планировал совершить покупку заветных квадратных метров в конце текущего или в следующем году, решили «заскочить в последний вагон» поезда с дешевыми займами на жилье.
В результате в сентябре рынок ипотеки «закипел». По данным Банка России объем выданных кредитов в начале осени продемонстрировал рекорд: 955 млрд. руб., а прирост средств граждан на эскроу счетах составил свыше 400 млрд руб., в то время как в среднем с 2020 года он был на уровне 100 млрд руб. По мнению экспертов ЦБ для того, чтобы вступить в программы льготной ипотеки, часть заемщиков для формирования первоначального взноса изымали свои средства с долгосрочных депозитов и привлекали потребительские кредиты.
Признаки перегрева рынка ипотеки отмечались еще во II квартале текущего года, однако сентябрь стал критическим, поэтому государством были предпринято ряд мер, которые призваны снизить ажиотажный спрос на льготную ипотеку.
Во-первых, минимальный размер первоначального взноса был увеличен с 15% до 20% от стоимости жилья. При этом, Э. Набиуллина настаивает на том, что планку по первоначальному взносу необходимо поднимать выше. Хотя в среднем по рыку ипотеки с господдержкой он и так составляет 31,5%, поэтому существенного влияния на привлекательность госпрограмм для населения это не окажает.
Во-вторых, была снижена на 0,5 процентных пункта предельная субсидия, выдаваемая государством для компенсации разницы между рыночной ипотечной ставкой и льготной, по которой банки выдавали кредит с господдержкой. Кроме того, Банк России ввел дополнительные надбавки к коэффициентам риска для заемщиков с низким первоначальным взносом и высоким уровнем кредитной нагрузки.
В результате таких новаций на фоне очередного повышения ключевой ставки до 15% в октябре текущего года произошло резкое охлаждение рынка ипотеки. Объем выданных кредитов по сравнению с сентябрем упал на 19,4%, при том что 70% всех выданных кредитов были льготными (в сентябре только около 50%).
Эксперт Среднерусского института управления – филиала РАНХиГС Ольга Попова отмечает, что массовые ипотечные программы с госучастием привели к тому, что рыночная ипотека и жилье по рыночным ценам стали недоступны для населения. Так, средняя базовая ипотечная ставка по ипотечным кредитам в крупных банках рассчитывается как ключевая ставка плюс 2-3 процентных пункта. То есть сейчас это около 17-18%. В банках второго эшелона она будет еще выше. Анонсированное Банком России очередное увеличение ключевой ставки приведет к ожидаемому снижению спроса на ипотеку, особенно рыночную, в конце текущего года и в первом квартале 2024 г.
